• Escenario Tlaxcala se infiltró como potencial comprador y documentó el funcionamiento de un esquema de venta de terrenos en las faldas de La Malinche.
• Un especialista consultado advierte que este modelo permite que un mismo terreno pueda volver a comercializarse, sin garantías para los compradores.
• Durante el recorrido, la empresa reconoció que los compradores deben tramitar posteriormente los permisos ambientales, asumir costos adicionales por escrituración y construcción, mientras que el contrato prevé la rescisión automática en caso de incumplimiento en los pagos.

Tlaxcala, Tlax. Desde 2024, la venta de lotes en la Malinche se ha convertido en un negocio que se promociona de manera constante a través de redes sociales como Facebook. Con anuncios que destacan la posibilidad de adquirir terrenos «baratos», financiados y con alta plusvalía, distintas páginas y perfiles ofrecen predios ubicados en municipios como Huamantla, San Pablo del Monte y San Francisco Tetlanohcan, dirigidos principalmente a personas interesadas en construir cabañas o invertir en un patrimonio rodeado de bosque.

Las publicaciones prometen mensualidades accesibles, financiamiento sin intermediarios, acompañamiento durante el proceso de escrituración y terrenos «listos para construir o invertir». Algunas ofertas incluso anuncian recorridos diarios para conocer los desarrollos y destacan su cercanía con la Unidad Vacacional del IMSS La Malinche, uno de los principales atractivos turísticos de la montaña.

Aunque la publicidad destaca un enganche inicial de apenas 30 mil pesos y pagos mensuales accesibles, al sumar el costo del terreno financiado, la regularización de la propiedad, los permisos ambientales, la infraestructura y la construcción de una cabaña, la inversión puede superar el millón de pesos. A ello se suma que el contrato contempla la rescisión de la compraventa en caso de incumplimiento de las condiciones pactadas, por lo que especialistas recomiendan revisar cuidadosamente sus cláusulas antes de firmar.

Sin embargo, detrás de la publicidad existe un modelo de comercialización que implica mucho más que el precio anunciado del terreno.

Con el objetivo de conocer cómo operan estas ventas, Escenario Tlaxcala contactó a una de las personas que promocionaban estos lotes en la Malinche y se hizo pasar por un posible comprador. Como parte de este trabajo, el equipo fue llevado a uno de los predios ubicados en el crucero 50 de la carretera perimetral Malintzi, en el municipio de San Francisco Tetlanohcan, donde obtuvo información sobre los esquemas de financiamiento, la situación jurídica de los terrenos, los permisos necesarios para construir y las condiciones establecidas en los contratos de compraventa.

Del anuncio de Facebook a conocer los predios en venta

Tras responder a uno de los anuncios publicados en Facebook, Escenario Tlaxcala fue contactado a través de WhatsApp por un asesor comercial que no se identificó; no obstante, durante la conversación  explicó que los terrenos ofertados se localizan en el crucero 50 de la carretera perimetral Malintzi, en el municipio de San Francisco Tetlanohcan, a unos minutos del Centro Vacacional IMSS La Malinche.

Asimismo, el asesor informó que la empresa comercializa lotes rústicos distribuidos en tres desarrollos denominados Jardín, Cuahuatla y Halcón, donde hasta ese momento todavía había terrenos disponibles. Respecto a la forma de pago, aseguró que los compradores pueden elegir entre pago de contado o financiamiento a 36 y 48 meses, dependiendo de la zona y del metraje del lote.

Una vez manifestado el interés por conocer los predios, el contacto fue canalizado con la licenciada Dulce Sánchez, quien se identificó como asesora comercial y programó una visita guiada a los terrenos.

Formas de pago y financiamiento que inflan el costo inicial

Durante el recorrido, la asesora explicó que los terrenos disponibles tienen superficies que van desde mil 40 hasta cerca de 2 mil 900 metros cuadrados, dependiendo de la zona y su ubicación. En el desarrollo Jardín, donde se realizó la visita, señaló que los lotes tienen precios de contado que oscilan entre 287 mil y 317 mil pesos. Sin embargo, precisó que al optar por un esquema de financiamiento el costo total puede incrementarse hasta 390 mil pesos.

Como ejemplo, la asesora mostró uno de los lotes disponibles y explicó que su precio a crédito era de 364 mil pesos, con un enganche mínimo de 30 mil pesos, un apartado inicial de 5 mil pesos y mensualidades de 7 mil 380 pesos durante 48 meses. De acuerdo con Sánchez, los esquemas de financiamiento dependen del desarrollo y de las características del terreno.

Durante la explicación del esquema de financiamiento, Sánchez también señaló que el contrato contempla cláusulas de penalización para ambas partes. Explicó que, si el comprador se retrasa en el pago de una mensualidad, se generan intereses moratorios. Sin embargo, advirtió que, en caso de acumular tres mensualidades vencidas, el contrato de compraventa se rescinde automáticamente, por lo que el terreno deja de formar parte de la operación.

Añadió que, si cualquiera de las partes decide dar por terminado el contrato, también se aplican cláusulas de penalización. En el caso del vendedor, aseguró que existe una cláusula de saneamiento mediante la cual se compromete a responder si surgiera algún problema legal relacionado con la propiedad.

Lotes en la Malinche son herencia, prometen no intermediarios de compra-venta

Respecto al origen de los lotes en la Malinche, Dulce Sánchez respondió que los terrenos no son de régimen ejidal, sino propiedad privada que, según explicó, forma parte de una herencia familiar. Fue en ese momento cuando aseguró que ella y su familia son los propietarios de los predios que actualmente se comercializan. Precisó que actualmente los lotes se comercializan mediante una constancia de posesión, aunque aseguró que cuentan con pago del impuesto predial, manifestación catastral y registro ante el municipio de San Francisco Tetlanohcan.

«Nosotros lo tenemos por medio de constancia de posesión, pero está dado de alta en el municipio de San Francisco Tetlanohcan. Yo pago predial, tengo manifestación y clave catastral»

La asesora sostuvo que los predios no fueron adquiridos para su comercialización, sino que provienen de una herencia familiar. En ese sentido, aseguró que no existen intermediarios inmobiliarios en la venta, pues, según dijo, son los propios propietarios quienes decidieron poner los terrenos en el mercado.

Notaría 2 y 3 de Tlaxcala, las encargadas de la compra venta de los lotes en la Malinche

Asimismo sostuvo que una vez adquirido el terreno, el comprador puede optar por formalizar la propiedad mediante una cesión de derechos o iniciar un procedimiento judicial para obtener un título de propiedad.

Según la información proporcionada durante el recorrido, la escrituración mediante cesión de derechos tiene un costo aproximado de 35 mil pesos, monto que incluye avalúos, traslado de dominio y gastos notariales. En caso de optar por un procedimiento judicial para obtener el título de propiedad, el costo puede ascender a entre 50 y 55 mil pesos, dependiendo de los impuestos y demás gastos notariales.

La asesora añadió que estos trámites se realizan habitualmente con la Notaría Número 2 o, dependiendo del caso, con la Notaría Número 3 de Tlaxcala.

Estos gastos no están incluidos en el precio de venta del terreno y deberán ser cubiertos por el comprador, por lo que representan un costo adicional a la inversión inicial anunciada en la publicidad. Estos montos representan un costo adicional al precio de compra del terreno y deben ser cubiertos por el comprador, por lo que la inversión final supera el valor inicialmente anunciado en la oferta comercial.

Permisos de construcción, otro trámite que deberá realizar el comprador ante autoridades ambientales

Aunque los anuncios con los que se promocionan los lotes en la Malinche destacan que son terrenos ideales para construir cabañas o desarrollar proyectos turísticos, durante el recorrido la propia asesora comercial reconoció que cualquier obra requiere una serie de permisos que deberán ser gestionados por los compradores ante distintas dependencias gubernamentales, debido a que se encuentra en una Zona Natural Protegida.

Al ser cuestionada sobre si los terrenos ya contaban con autorizaciones para construir, Sánchez respondió que, si bien existen zonas de La Malinche donde la edificación está restringida por tratarse de áreas protegidas, los predios que comercializan pueden desarrollarse únicamente después de obtener una Manifestación de Impacto Ambiental y las autorizaciones correspondientes.

«Sí se tienen que sacar una Manifestación de Impacto Ambiental y hacer un proyecto como tal para que nos lo autoricen. La construcción tiene que ser de bajo impacto; no podemos meter nada que afecte directamente la fauna»

La asesora indicó que estos trámites no se realizan ante el municipio, sino directamente con las autoridades competentes en materia ambiental. Incluso señaló que ella mantiene contacto con un supervisor forestal que orienta a los compradores durante el proceso de gestión de permisos.

Además del tiempo que implica obtener las autorizaciones, Sánchez reconoció que los permisos representan uno de los gastos más elevados para quienes deciden construir. Como ejemplo, aseguró que en uno de los proyectos que actualmente tramita, la Manifestación de Impacto Ambiental tuvo un costo de 48 mil pesos, mientras que los permisos adicionales para construir ascienden a 25 mil pesos.

De acuerdo con la información proporcionada por la asesora, los permisos ambientales y de construcción representan un costo aproximado de 73 mil pesos, otro monto que deberá cubrir cada comprador de manera independiente y que se suma al precio del terreno, la escrituración y demás gastos asociados a la adquisición del predio.

Sánchez explicó que, debido a las características ambientales de la zona, las construcciones deben realizarse bajo un esquema de bajo impacto, utilizando materiales que no alteren el entorno natural.

«Podemos hacer cabañas. La cimentación puede ser de concreto, pero de ahí hacia arriba todo natural: adobe, ladrillo o madera, sin problema.»

Añadió que los terrenos no cuentan con servicios básicos, por lo que los futuros propietarios deberán implementar soluciones alternativas para el abastecimiento de agua y el manejo de residuos.

«La mística es que no hay servicios, pero los podemos adaptar»

Al explicar cómo podrían resolverse la falta de drenaje y otros servicios básicos, Sánchez aseguró que es posible instalar un biodigestor para el tratamiento de las aguas residuales de los baños, además de implementar otras soluciones compatibles con el entorno natural.

Durante el recorrido, Escenario Tlaxcala constató que, al menos en el paraje Jardín, donde se realizó la visita, únicamente había una cabaña construida. Aunque la asesora aseguró que varios de los lotes ya habían sido vendidos, el resto de los predios permanecían sin construcciones y conservaban sus características de terrenos rústicos cubiertos por vegetación.

RADAC, la empresa detrás de la comercialización de los lotes

Aunque durante el recorrido la asesora aseguró que los terrenos provienen de una herencia familiar y que no existen intermediarios inmobiliarios, la revisión realizada por Escenario Tlaxcala muestra que Constructora RADAC, S.A. de C.V. ha participado en la promoción y comercialización de estos lotes.

Desde 2024, este medio documentó que la venta de lotes en la Malinche se difunde principalmente a través de publicaciones en Facebook. La mayoría de los anuncios no son realizados desde una página oficial de la empresa, sino mediante perfiles personales de promotores que ofrecen recorridos, financiamiento y facilidades de pago. No obstante, en algunos casos las publicaciones sí hacen referencia directa a Constructora RADAC como responsable del desarrollo.

Como parte de la investigación, Escenario Tlaxcala revisó el perfil de WhatsApp Business utilizado por la asesora Dulce Sánchez, donde además de sus datos de contacto aparece un enlace que dirige a la página de Facebook Fernando Mendieta – Menfort Inmobiliaria. En ese perfil no se promocionan de manera abierta los lotes en la Malinche, sin embargo comparte constantemente publicaciones del perfil de Facebook de la Constructora RADAC, S.A. de C.V.

En su sitio web, RADAC se describe como una empresa con más de 20 años de experiencia en el sector de la construcción, especializada en el desarrollo de proyectos arquitectónicos para viviendas, comercios y espacios funcionales.

La revisión del Registro Público de Comercio de la Secretaría de Economía muestra que Constructora RADAC, S.A. de C.V. fue constituida en 2014 y tiene su domicilio en el municipio de La Magdalena Tlaltelulco, Tlaxcala. Como socios aparecen registrados Iván Mendieta de la Fuente, José Mendieta de la Fuente y Silvia Gloria de la Fuente de Gante.

La investigación también permitió identificar que la empresa no sólo ha participado en desarrollos inmobiliarios. De acuerdo con documentos oficiales consultados por Escenario Tlaxcala, RADAC formó parte del Padrón de Proveedores y Contratistas del Gobierno de Tlaxcala y obtuvo contratos de obra pública durante la administración del exgobernador Marco Antonio Mena Rodríguez (2017-2021). Entre ellos figura una obra de alumbrado público adjudicada en 2019, con una inversión cercana a seis millones de pesos.

La participación de Constructora RADAC en la promoción de los terrenos contrasta con la explicación brindada durante la visita, en la que la asesora sostuvo que la venta se realiza directamente por los propietarios de los predios y no mediante intermediarios inmobiliarios.

El negocio detrás del financiamiento

Para conocer las implicaciones del esquema de venta ofrecido durante el recorrido, Escenario Tlaxcala consultó al asesor inmobiliario, Alberto* con experiencia en la comercialización de terrenos rústicos. El especialista explicó que este tipo de operaciones puede representar una inversión de alto riesgo cuando los compradores desconocen los costos reales que deberán asumir una vez firmado el contrato, pues al precio del terreno deben sumarse los gastos de escrituración, permisos ambientales, infraestructura y construcción.

Alberto confirmó que las cláusulas de rescisión, como la descrita durante el recorrido por la asesora comercial, son comunes en este tipo de contratos. Explicó que, cuando el comprador incumple con las mensualidades pactadas y la compraventa se cancela, el terreno puede regresar al vendedor para volver a ser comercializado. Desde su experiencia, este modelo termina siendo favorable para quienes promueven este tipo de desarrollos, pues conservan la posibilidad de recuperar el predio y ofrecerlo nuevamente.

También recomendó revisar cuidadosamente las condiciones del contrato antes de firmar, solicitar asesoría jurídica independiente y calcular el costo total de la inversión, ya que el valor anunciado del terreno representa sólo una parte del gasto que finalmente deberá asumir el comprador.

Y aunque la publicidad presenta los lotes como una oportunidad para construir una cabaña en medio del bosque, los cálculos realizados por Escenario Tlaxcala con base en la información proporcionada por la empresa muestran que un comprador podría invertir entre 950 mil pesos y más de un millón 300 mil pesos para adquirir el terreno mediante financiamiento, regularizar la propiedad, obtener los permisos ambientales, instalar servicios autónomos y construir una cabaña básica.

Así, el enganche de 30 mil pesos que se promociona en la publicidad representa sólo una fracción del costo real que deberá asumir el comprador. Por lo que detrás de la oferta de lotes en la Malinche existe un modelo de comercialización en el que al precio del terreno se suman los costos de regularización de la propiedad, permisos ambientales, infraestructura y construcción, además de las obligaciones derivadas del financiamiento, elementos que terminan definiendo el costo real de la inversión.

NOTA 1** En la segunda parte de esta investigación conocerás las respuestas oficiales de la Secretaría de Medio Ambiente de Tlaxcala, la CONANP, la SEMARNAT y la PROFEPA, obtenidas mediante solicitudes de acceso a la información, para saber si estas dependencias tienen conocimiento de la venta de lotes y de los desarrollos inmobiliarios en las inmediaciones del Parque Nacional La Malinche, así como las autorizaciones, inspecciones, denuncias y procedimientos administrativos relacionados con estos proyectos.

NOTA 2***El nombre «Alberto» fue utilizado para proteger la identidad del asesor inmobiliario, quien solicitó reservar su nombre por motivos profesionales.